Qué sucedió cada vez que un gobierno intentó regular el mercado de alquileres y congelar los precios

En las décadas pasadas, varios presidentes impulsaron el control del mercado inmobiliario y obtuvieron resultados adversos a lo esperado

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Daniel SticcoXimena Casas

24 de Septiembre de 2019

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El sector inmobiliario atraviesa uno de sus peores años (Nicolás Stulberg)

El mercado inmobiliario local atraviesa uno de los peores años de su historia. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo, luego de 14 meses consecutivos de caída en la en la compraventa de propiedades, las estimaciones muestran que el año cerrará con menos de 30.000 escrituras, un número que está por debajo de los años del cepo cambiario y de la crisis de 2001. Para los propietarios, la rentabilidad de alquilar una propiedad también está en sus mínimos históricos: un departamento usado deja un rendimiento medio bruto anual del 2,51%, según un informe de Reporte Inmobiliario.

¿Esperan en el sector que la crisis económica actual impulse una mayor regulación en el sector? Ningún candidato hizo propuestas concretas sobre el tema. El año pasado el oficialismo impulsó una Ley de Alquileres que finalmente no prosperó. Por estos días se espera que el presidente Mauricio Macri envíe un nuevo proyecto de ley sobre el tema. Sin embargo, el sector inmobiliario tiene varios antecedentes de intervención y regulación de la actividad a lo largo de su historia, con resultados que, en general, fueron en contra de lo que se buscó modificar.

Durante el Gobierno de facto surgido a partir de 1943 se dictaron varios decretos y leyes —llamadas "de emergencia"— que dispusieron, entre otros temas, la prórroga de los alquileres, más allá de lo pactado en los contratos, y el congelamiento de los precios

En 1921, durante la presidencia de Hipólito Yrigoyen, se modificó el Código Civil para establecer limitaciones a los contratos de locaciones de vivienda (con las leyes 11.156 y 11.157, conocidas como "Ley de Alquileres") donde se dispuso el congelamiento de los precios de los alquileres por dos años, tiempos mínimos de duración de los contratos y límites para los desalojos.

Luego, durante el Gobierno de facto surgido en 1943 se dictaron varios decretos y leyes —"de emergencia"— que dispusieron la prórroga de los alquileres, más allá de lo pactado en los contratos y el congelamiento de los precios, entre otras cuestiones. Con el decreto 1580/43 se dispuso una rebaja que iba del 5% al 20% para los alquileres y se frenaron las demandas de desalojo por falta de pago. Este sistema estuvo vigente hasta 1976.

Las operaciones del mercado inmobiliario están en sus niveles más bajos de las últimas décadas

Durante el primer gobierno de Juan Domingo Perón, se mantuvo el congelamiento de los precios de los alquileres y en 1948 se sancionó la Ley 13512 de Propiedad Horizontal que dio el beneficio a los inquilinos de tener prioridad para la adquisición de la propiedad que arrendaban. Por otro lado, se permitió la división por departamentos, mientras que en las legislaciones anteriores se establecía la propiedad por pisos o la copropiedad de todo el edificio.

Desde el sector inmobiliario aseguran que las regulaciones suelen reducir artificialmente el precio de los alquileres pero tienen otras consecuencias como la retracción de la oferta de propiedades, lo que provoca escasez en el mercado y, más tarde, afecta también al sector de la construcción.

"Durante el gobierno peronista se congelaron los precios de los alquileres y los inquilinos se quedaron en las propiedades indefinidamente pagando monedas. Pero desde la década del 70 no hemos vuelto a tener intervención en el mercado; lo que regula los alquileres es el código civil y comercial que fue modificado en 2015", recordó Armando Pepe, titular del Colegio Público de Corredores Inmobiliarios porteño (Cucicba).

Y recordó Pepe que en CABA está vigente una ley que impide a los martilleros inmobiliarios cobrar honorarios a los inquilinos, legislación que fue apelada por las cámaras del sector.

De este modo, se contrajo singularmente la oferta de vivienda para alquiler, al tiempo que se fue licuando la capacidad de oferta de crédito del Banco Hipotecario, entonces un brazo del Estado, porque la tasa subsidiada, frente a un ritmo inflacionario notablemente más alto, tornó ínfima el recupero de los préstamos, y vedó la posibilidad de alimentar la rueda de la felicidad de la vivienda propia.

Con la Ley de Propiedad Horizontal en los 50 se contrajo singularmente la oferta de vivienda para alquiler, al tiempo que se fue licuando la capacidad de oferta de crédito del Banco Hipotecario, entonces un brazo del Estado, para la construcción y desarrollos inmobiliarios privados porque la tasa subsidiada licuó el recupero del préstamo

Sobre las perspectivas de cambios o regulaciones a partir de un cambio de Gobierno, Pepe aseguró que "es todo muy incierto y no hay propuestas concretas de los candidatos para analizar. Hay personas que están cerca de Alberto Fernández que hablan de expropiaciones de propiedades, pero no sabemos qué va a pasar. Ante noticias de este tipo, lo que suele suceder es que los propietarios quieran vender. Algo difícil en este contexto, donde los compradores están sentados arriba de los dólares o de las tasas de interés de los bancos", indicó Pepe.

En este sentido, el compañero de fórmula de Macri, Miguel Ángel Pichetto, consideró que ante en un eventual triunfo del Frente de Todos (Fernández-Kirchner): "Los que tengan una vivienda de más, una casa o un departamento, ese departamento lo van a tener que entregar a la revolución".

La Ley de Propiedad Horizontal se presentó en los 50 como una de las políticas destinadas a mejorar la distribución del bienestar de la población, porque prometía el acceso a la vivienda propia y la ampliación del parque habitacional. Pero en la práctica se tornó en un beneficio para muy pocos, los primeros que pudieron acceder al escaso crédito barato, porque la caída de la renta para el desarrollador inmobiliario privado desalentó la construcción y se ingresó en un recurrente déficit habitacional, que se fue agravando con el crecimiento de la población.

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